O que o locador pode fazer quando o imóvel é devolvido com avarias?

Ao fim de um contrato de locação, é natural que o locador espere receber o imóvel nas mesmas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural pelo uso normal. Mas e quando isso não acontece? E se o imóvel é devolvido com muitas avarias, danos ou mesmo alterações não autorizadas?Neste artigo, explicamos o que o locador pode fazer legalmente nessas situações.

O que diz a Lei?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é clara: o locatário tem a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Isso significa que:

• Danos como furos excessivos em paredes, manchas, pisos quebrados, infiltrações causadas por mau uso, portas ou janelas danificadas, entre outros, não são considerados "desgaste natural".

• Alterações estruturais ou de acabamento não autorizadas também devem ser reparadas ou revertidas.

  
  

Por isso, vistoria inicial e vistoria final bem documentadas são essenciais para comprovar o estado do imóvel no início e no fim da locação.

E se o imóvel for devolvido com danos?

Se o locatário devolve o imóvel com danos ou avarias que não existiam no início do contrato, o locador tem algumas alternativas legais:

Negociar a reparação diretamente com o locatário

A primeira tentativa deve ser sempre buscar um acordo amigável. O locatário pode ser notificado formalmente para providenciar os reparos ou para arcar com os custos de restauração.

Reter valores da caução (se houver)

Se houve caução em dinheiro, o locador pode, após notificação e comprovação dos danos, utilizar o valor da caução para cobrir as despesas com reparos. Importante: é necessário comprovar os gastos com orçamentos e notas fiscais.

Cobrar judicialmente

Se não houver caução suficiente ou se o locatário se recusar a reparar ou indenizar os danos, o locador pode:

• Entrar com uma ação de cobrança;

• Juntar como prova o contrato, as vistorias e fotos dos danos;

• Requerer indenização pelos prejuízos.

  
  

Descontar dos valores devidos (ex.: saldo de aluguel)

Em alguns casos, se houver valores pendentes (como saldo de aluguel), o locador pode requerer judicialmente que tais valores sejam compensados pelos custos de reparo.

O que é fundamental para o locador se proteger?

Vistorias bem feitas e documentadas (com fotos, laudos e assinatura das partes); Contrato claro, prevendo a obrigação de restituição em bom estado; Comunicação formal e registrada com o locatário em caso de problemas na devolução.

Para concluír, receber um imóvel com avarias não é uma situação incomum no mercado de locação. Porém, com documentação adequada e respaldo legal, o locador tem plenos direitos de exigir a reparação ou ser indenizado pelos danos.

A orientação de um advogado especializado e o acompanhamento de empresas de vistoria qualificadas ajudam a proteger os direitos do locador em todo o processo.

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